Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι από τα έγγραφα που πολλοί ιδιοκτήτες γνωρίζουν μόλις φτάσουν στον συμβολαιογράφο. Εκεί, όμως, είναι ήδη αργά για πρόχειρους ελέγχους. Αν λείπει μια κάτοψη, αν η οικοδομική άδεια δεν συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση ή αν υπάρχει παλιά τακτοποίηση αυθαιρέτου με εκκρεμή στοιχεία, η μεταβίβαση μπορεί να καθυστερήσει.
Στην πράξη, η Ταυτότητα δεν είναι ένα απλό πιστοποιητικό. Είναι ο οργανωμένος ψηφιακός φάκελος του ακινήτου: άδειες, σχέδια, επιφάνειες, τακτοποιήσεις, ΠΕΑ και βασικά πολεοδομικά στοιχεία συγκεντρώνονται στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ. Από αυτόν τον φάκελο εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας, το οποίο χρησιμοποιείται στα συμβόλαια και σε άλλες διοικητικές πράξεις όπου απαιτείται.
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας όταν αφορά διαμέρισμα, κατάστημα, αποθήκη ή άλλη ανεξάρτητη ιδιοκτησία, είναι η ψηφιακή αποτύπωση της νόμιμης και πραγματικής κατάστασης ενός ακινήτου.
Σκοπός της είναι να φαίνεται με σαφήνεια:
- με ποια άδεια έχει ανεγερθεί το ακίνητο
- ποια σχέδια το συνοδεύουν
- αν έχουν γίνει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης και πώς έχουν τακτοποιηθεί
- ποια είναι η σημερινή αποτύπωση των χώρων
- ποια πιστοποιητικά και μελέτες έχουν εκδοθεί
- ποιος είναι ο ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου
Με απλά λόγια, είναι η τεχνική ταυτότητα του ακινήτου. Δεν αντικαθιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας, το Κτηματολόγιο ή το Ε9. Τα συνδέει όμως με την πολεοδομική πραγματικότητα του κτιρίου.
Πότε χρειάζεται
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα έγινε υποχρεωτική στην πράξη από την 1η Φεβρουαρίου 2021. Για τα περισσότερα ακίνητα που ενδιαφέρουν έναν ιδιώτη, δηλαδή κατοικίες, διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία και αποθήκες, η υποχρέωση εμφανίζεται κυρίως στη μεταβίβαση.
Σε μεταβίβαση ακινήτου
Απαιτείται όταν συντάσσεται συμβόλαιο με αντικείμενο μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος. Στην καθημερινή πρακτική αυτό αφορά περιπτώσεις όπως:
- πώληση
- γονική παροχή
- δωρεά
- ανταλλαγή
- σύσταση ή μεταβίβαση δικαιώματος επί ακινήτου, όπου απαιτείται βεβαίωση μηχανικού
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας προσαρτάται στο συμβόλαιο και έχει αντικαταστήσει, για αυτές τις πράξεις, την παλαιότερη μεμονωμένη βεβαίωση μηχανικού.
Σε νέα κτίρια και οικοδομικές εργασίες
Για πράξεις εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών που εκδίδονται από 1.2.2021 και μετά, η καταχώριση της Ταυτότητας συνδέεται με τη διαδικασία της άδειας και την ολοκλήρωση του φακέλου του έργου.
Επίσης, όταν ένα ακίνητο έχει ήδη Ταυτότητα και στη συνέχεια γίνει εργασία που απαιτεί οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, η Ταυτότητα πρέπει να ενημερωθεί. Δεν μένει για πάντα «κλειδωμένη» στην αρχική της μορφή.
Σε κτίρια Κατηγορίας Ι
Ο νόμος προβλέπει ειδική κατηγορία για κτίρια αυξημένου ενδιαφέροντος, όπως δημόσια κτίρια, κτίρια συνάθροισης κοινού, εκπαιδευτήρια, κτίρια υγείας, τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., πρατήρια και συνεργεία. Για αυτά η υποχρέωση υποβολής δεν συνδέεται μόνο με τη μεταβίβαση.
Με βάση την πρόσφατη παράταση του 2026, η προθεσμία υποβολής για τα κτίρια Κατηγορίας Ι έχει μετατεθεί έως την 1η Φεβρουαρίου 2028.
Ταυτότητα Κτιρίου ή Ταυτότητα Ιδιοκτησίας;
Σε μια μονοκατοικία χωρίς σύσταση, συνήθως μιλάμε για Ταυτότητα Κτιρίου ή ενιαίας ιδιοκτησίας. Σε μια πολυκατοικία με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η διαδικασία γίνεται συνήθως για την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία που μεταβιβάζεται: για παράδειγμα για το συγκεκριμένο διαμέρισμα, κατάστημα ή αποθήκη.
Αυτό έχει πρακτική σημασία. Αν πουλάτε ένα διαμέρισμα, δεν χρειάζεται απαραίτητα να ολοκληρωθεί η Ταυτότητα όλης της πολυκατοικίας για να εκδοθεί πιστοποιητικό για το δικό σας ακίνητο. Ο μηχανικός όμως θα χρειαστεί στοιχεία που αφορούν και το συνολικό κτίριο, όπως την οικοδομική άδεια, τα σχέδια και τον πίνακα χιλιοστών.
Σε ακίνητα με σύνθετες συστάσεις, παλιές τροποποιήσεις ή αποκλίσεις στα τετραγωνικά, ο έλεγχος γίνεται πιο προσεκτικά, γιατί πρέπει να ταυτιστούν τρία πράγματα: ο τίτλος, η σύσταση και η πραγματική κατάσταση.
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται
Τα βασικά στοιχεία που προβλέπει ο Ν. 4495/2017 και η σχετική υπουργική απόφαση είναι τα παρακάτω. Στην πράξη, ο τελικός φάκελος εξαρτάται από το είδος του ακινήτου, την ύπαρξη σύστασης και το αν υπάρχουν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων.
Οικοδομική άδεια και σχέδια
Χρειάζονται τα στελέχη των οικοδομικών αδειών, αδειών δόμησης ή λοιπών πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, μαζί με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις τους.
Μαζί με την άδεια απαιτούνται τα σχέδια που τη συνοδεύουν:
- κατόψεις
- τομές
- όψεις
- διάγραμμα κάλυψης, όπου υπάρχει
- μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται
Αν τα παλιά σχέδια δεν αποτυπώνουν τη σημερινή κατάσταση, ο μηχανικός συντάσσει νέα σχέδια αποτύπωσης. Αυτό είναι συχνό σε παλιά διαμερίσματα, ισόγεια καταστήματα, αποθήκες και ακίνητα με παρεμβάσεις πολλών ετών.
Στοιχεία αυθαιρέτων ή νομιμοποιήσεων
Αν στο ακίνητο υπάρχουν δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων, αυτές καταχωρούνται στην Ταυτότητα. Ενδεικτικά μπορεί να αφορούν τον Ν. 3843/2010, τον Ν. 4014/2011, τον Ν. 4178/2013 ή τον Ν. 4495/2017.
Δεν αρκεί να υπάρχει απλώς ένας αριθμός δήλωσης. Πρέπει να ελεγχθεί:
- αν η δήλωση είναι στη σωστή κατάσταση
- αν έχουν εξοφληθεί τα απαιτούμενα ποσά ή τουλάχιστον το απαιτούμενο ποσοστό όπου επιτρέπεται
- αν έχουν αναρτηθεί τα απαραίτητα σχέδια και δικαιολογητικά
- αν η περιγραφή της τακτοποίησης συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση
Αυτό είναι από τα σημεία όπου εντοπίζονται οι περισσότερες καθυστερήσεις πριν από συμβόλαιο.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Το ΠΕΑ καταχωρείται στην Ταυτότητα όταν απαιτείται από τη νομοθεσία. Για κατοικίες, καταστήματα και γραφεία που μεταβιβάζονται, συνήθως ζητείται ούτως ή άλλως στο πλαίσιο της συναλλαγής.
Το ΠΕΑ πρέπει να αφορά το σωστό ακίνητο και να συμφωνεί με τα βασικά στοιχεία της ιδιοκτησίας. Αν άλλο εμβαδό αναγράφεται στο ΠΕΑ, άλλο στο Ε9 και άλλο στην κάτοψη, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει πού οφείλεται η διαφορά.
Στατικός έλεγχος, όπου απαιτείται
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α., τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή μελέτη στατικής επάρκειας. Αυτό συνδέεται κυρίως με δηλώσεις αυθαιρέτων και με το είδος των παραβάσεων.
Δεν απαιτείται σε κάθε διαμέρισμα με τον ίδιο τρόπο. Εξαρτάται από το ιστορικό του ακινήτου, τις κατασκευές που έχουν δηλωθεί και τις ειδικές προβλέψεις της υπαγωγής.
Πίνακας χιλιοστών και κατανομή δαπανών
Όταν πρόκειται για αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, όπως διαμέρισμα σε πολυκατοικία, χρειάζεται ο πίνακας χιλιοστών. Αν υπάρχει μελέτη κατανομής δαπανών, καταχωρείται και αυτή.
Ο πίνακας χιλιοστών είναι κρίσιμος γιατί δείχνει ποιο ακριβώς ποσοστό αντιστοιχεί στην ιδιοκτησία επί του οικοπέδου και των κοινοχρήστων. Σε παλιές πολυκατοικίες συχνά λείπει από τον ιδιοκτήτη, οπότε αναζητείται από τον συμβολαιογράφο, τον φάκελο της σύστασης ή τα αρχεία της ΥΔΟΜ.
Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής
Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής καταχωρείται εφόσον έχει εκδοθεί. Αφορά κυρίως νεότερες άδειες και συνδέεται με τον έλεγχο ολοκλήρωσης της κατασκευής.
Για παλιά ακίνητα είναι συνηθισμένο να μην υπάρχει, χωρίς αυτό από μόνο του να σημαίνει ότι δεν μπορεί να εκδοθεί Ταυτότητα.
Ποια στοιχεία καλό είναι να έχετε έτοιμα
Πριν ξεκινήσει η διαδικασία, ο ιδιοκτήτης βοηθά σημαντικά αν συγκεντρώσει:
- τίτλο ιδιοκτησίας
- σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αν υπάρχει
- πίνακα χιλιοστών
- ΚΑΕΚ από το Κτηματολόγιο
- Ε9 και ΑΤΑΚ
- παλιές κατόψεις ή σχέδια που έχει στην κατοχή του
- αριθμούς δηλώσεων αυθαιρέτων ή φακέλους παλαιών τακτοποιήσεων
- ΠΕΑ, αν έχει ήδη εκδοθεί πρόσφατα
Κάποια από αυτά δεν είναι όλα τυπικά δικαιολογητικά της Ταυτότητας με τη στενή έννοια. Είναι όμως απαραίτητα για να γίνει σωστός έλεγχος και να μη χαθεί χρόνος στην αναζήτηση βασικών πληροφοριών.
Η διαδικασία βήμα προς βήμα
Βήμα 1: Έλεγχος νομιμότητας
Ο μηχανικός ξεκινά με σύγκριση τίτλων, οικοδομικής άδειας, σχεδίων, σύστασης και πραγματικής κατάστασης. Αν υπάρχει διαφορά, πρέπει να αξιολογηθεί πριν προχωρήσει η έκδοση.
Δεν είναι όλες οι διαφορές πρόβλημα. Μια μικρή απόκλιση λόγω παλιάς αποτύπωσης αντιμετωπίζεται διαφορετικά από έναν κλεισμένο ημιυπαίθριο, μια αυθαίρετη επέκταση ή μια αλλαγή χρήσης.
Βήμα 2: Αυτοψία και αποτύπωση
Η αυτοψία είναι απαραίτητη. Ο μηχανικός μετρά και ελέγχει το ακίνητο, ώστε να επιβεβαιώσει αν αυτό που υπάρχει σήμερα συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια και τις τυχόν τακτοποιήσεις.
Αν χρειάζεται, συντάσσεται νέα κάτοψη αποτύπωσης. Αυτή η κάτοψη δεν είναι διακοσμητικό σχέδιο. Είναι το έγγραφο που δείχνει την πραγματική κατάσταση και στηρίζει την τεχνική βεβαίωση.
Βήμα 3: Καταχώριση στο πληροφοριακό σύστημα
Η καταχώριση γίνεται ηλεκτρονικά από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο σύστημα της Ταυτότητας Κτιρίου. Ο μηχανικός καταχωρεί πρώτα τα στοιχεία οικοπέδου ή γηπέδου και στη συνέχεια την ιδιοκτησία.
Σε ακίνητο με σύσταση, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή ιδιοκτησία. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα, μια αποθήκη και μια θέση στάθμευσης μπορεί να χρειάζονται προσεκτικό έλεγχο ως προς το αν αποτελούν ξεχωριστές ιδιοκτησίες ή παρακολουθήματα.
Βήμα 4: Έκδοση Αποσπάσματος και Πιστοποιητικού Πληρότητας
Μετά την ολοκλήρωση της καταχώρισης εκδίδεται το Απόσπασμα Ταυτότητας και, εφόσον απαιτείται για συμβόλαιο ή διοικητική πράξη, το Πιστοποιητικό Πληρότητας.
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας έχει ισχύ δύο μηνών από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας. Η ίδια η Ταυτότητα δεν «λήγει» με τον ίδιο τρόπο. Ενημερώνεται όταν αλλάξουν στοιχεία του ακινήτου ή όταν χρειαστεί νέο πιστοποιητικό.
Πόσος χρόνος χρειάζεται
Αν ο φάκελος είναι πλήρης και το ακίνητο δεν έχει εκκρεμότητες, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί σε λίγες εργάσιμες ημέρες.
Ο χρόνος αυξάνεται όταν:
- λείπουν σχέδια από την οικοδομική άδεια
- υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν τακτοποιηθεί
- η παλιά τακτοποίηση έχει ελλείψεις
- δεν βρίσκεται ο πίνακας χιλιοστών
- υπάρχει απόκλιση μεταξύ τίτλου, σύστασης, Ε9 και πραγματικής κατάστασης
- απαιτείται ανασύσταση φακέλου ή αναζήτηση στοιχείων από ΥΔΟΜ
Για αυτό, σε μεταβίβαση δεν είναι σωστό να ξεκινά η Ταυτότητα λίγες ημέρες πριν το συμβόλαιο. Ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να γίνεται νωρίς, ιδίως αν το ακίνητο είναι παλιό ή έχει ιστορικό τακτοποιήσεων.
Συνηθισμένα προβλήματα
Το πιο συνηθισμένο πρόβλημα είναι η ασυμφωνία τετραγωνικών. Άλλα τετραγωνικά εμφανίζονται στον τίτλο, άλλα στο Ε9, άλλα στην κάτοψη και άλλα στην πραγματική μέτρηση.
Άλλο συχνό θέμα είναι οι παλιές τακτοποιήσεις που έγιναν για να λυθεί ένα άμεσο πρόβλημα, χωρίς να έχει συγκροτηθεί σωστός φάκελος. Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να λείπουν κατόψεις, τεχνικές εκθέσεις ή στοιχεία στατικού ελέγχου.
Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι «αφού έγινε συμβόλαιο παλιά, όλα είναι εντάξει». Αυτό δεν είναι πάντα σωστό. Οι σημερινές διαδικασίες ελέγχουν πιο αναλυτικά την πολεοδομική κατάσταση και συχνά αναδεικνύουν εκκρεμότητες που δεν είχαν ελεγχθεί με την ίδια αυστηρότητα στο παρελθόν.
Πρακτικό παράδειγμα
Έστω ότι πρόκειται να πουληθεί διαμέρισμα 92 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1982. Ο ιδιοκτήτης έχει συμβόλαιο, Ε9 και ένα παλιό αντίγραφο κάτοψης. Στην αυτοψία διαπιστώνεται ότι έχει κλειστεί τμήμα εξώστη και έχει ενσωματωθεί στην κουζίνα.
Πριν εκδοθεί Πιστοποιητικό Πληρότητας, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει αν η παρέμβαση έχει τακτοποιηθεί. Αν δεν έχει τακτοποιηθεί, προηγείται διαδικασία υπαγωγής αυθαιρέτου, σύνταξη των απαραίτητων σχεδίων και καταχώριση των στοιχείων. Μόνο μετά μπορεί να ολοκληρωθεί σωστά η Ταυτότητα και να προχωρήσει το συμβόλαιο.
Αν ο έλεγχος γίνει μία εβδομάδα πριν την υπογραφή, η καθυστέρηση είναι σχεδόν βέβαιη. Αν γίνει από την αρχή της διαδικασίας πώλησης, υπάρχει χρόνος να διορθωθεί ο φάκελος χωρίς πίεση.
Χρειάζεστε βοήθεια;
Στο γραφείο μας αναλαμβάνουμε τον έλεγχο του φακέλου, την αυτοψία, τη σύνταξη σχεδίων αποτύπωσης όπου απαιτείται και την ηλεκτρονική καταχώριση της Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Αν προετοιμάζετε μεταβίβαση, γονική παροχή ή τακτοποίηση φακέλου ακινήτου, επικοινωνήστε μαζί μας πριν οριστεί ημερομηνία συμβολαίου.
Νομοθετική βάση: Το άρθρο βασίζεται στα άρθρα 52 έως 56 και 83 του Ν. 4495/2017, στην ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/2021 (ΦΕΚ Β’ 334/29.01.2021), στην έναρξη υποχρεωτικής εφαρμογής από 1.2.2021 και στην παράταση της προθεσμίας για κτίρια Κατηγορίας Ι έως 1.2.2028 με το άρθρο 43 του Ν. 5270/2026. Η εφαρμογή σε κάθε ακίνητο εξαρτάται από τα συγκεκριμένα στοιχεία του φακέλου και πρέπει να ελέγχεται από αρμόδιο μηχανικό.