Εάν είστε ιδιοκτήτης πολυκατοικίας και επιθυμείτε να πωλήσετε ένα διαμέρισμα ανεξάρτητα από το υπόλοιπο κτίριο, ή εάν προβήκατε σε αγορά ακινήτου βάσει σχεδίων («επί σχεδίω») και επιζητάτε να κατανοήσετε το νομικό πλαίσιο της αγοράς σας, το πιθανότερο είναι να χρειαστείτε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Πρόκειται για μια από τις θεμελιώδεις πράξεις στη διαχείριση ακινήτων, η οποία συχνά παρερμηνεύεται.
Τι ορίζεται ως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
Σε μια πολυκατοικία, το οικόπεδο και το κτίριο ανήκουν αρχικά σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες ως ενιαίο σύνολο. Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι η νομική πράξη που διαχωρίζει το ενιαίο ακίνητο σε επιμέρους, αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες — όπως διαμερίσματα, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες ή καταστήματα.
Με τη σύσταση, κάθε αυτοτελής ιδιοκτησία αποκτά:
- Δικό της ΑΤΑΚ (Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου).
- Ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων.
- Δυνατότητα ανεξάρτητης μεταβίβασης, μίσθωσης ή υποθήκευσης.
Χωρίς την πράξη αυτή, δεν είναι δυνατή η νόμιμη μεταβίβαση τμήματος του κτιρίου ξεχωριστά από το σύνολο.
Πότε είναι υποχρεωτική η σύσταση
Η σύσταση απαιτείται σε κάθε περίπτωση νομικού διαχωρισμού ενός κτιρίου:
- Νεόδμητες πολυκατοικίες — απαραίτητη πριν από την πρώτη πώληση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
- Υφιστάμενα κτίρια που ανήκαν σε έναν ιδιοκτήτη και πρόκειται να μεταβιβαστούν τμηματικά.
- Διαχωρισμός ορόφου σε δύο ή περισσότερες αυτόνομες κατοικίες.
- Αλλαγή χρήσης χώρων που μετατρέπονται σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες (π.χ. μετατροπή υπόγειας αποθήκης σε γραφείο).
Η περίπτωση της αγοράς «επί σχεδίω»
Όταν αγοράζετε ακίνητο βάσει σχεδίων, το συμβόλαιο βασίζεται στην προϋπάρχουσα σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που έχει καταρτίσει ο κατασκευαστής. Αυτό διασφαλίζει ότι αγοράζετε συγκεκριμένη επιφάνεια, συγκεκριμένο ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και συγκεκριμένους βοηθητικούς χώρους, όπως αυτοί ορίζονται στην πράξη.
Διαδικασία και συμμετέχοντες
Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αποτελεί συμβολαιογραφική πράξη. Για την ολοκλήρωσή της απαιτείται η συνεργασία:
- Διπλωματούχου Μηχανικού — συντάσσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας, το τοπογραφικό διάγραμμα και τους πίνακες αναλογισμού χιλιοστών.
- Συμβολαιογράφου — καταρτίζει και υπογράφει την πράξη σύστασης.
- Δικηγόρου — για τον απαραίτητο έλεγχο τίτλων και τη νομική υποστήριξη.
Απαιτούμενα έγγραφα
- Οικοδομική άδεια και τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων.
- Αρχιτεκτονικά σχέδια (κατόψεις) με ακριβή μέτρηση επιφανειών.
- Τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
- Αποδεικτικά φορολογικής ταυτότητας του ακινήτου (ΑΤΑΚ ή ΚΑΕΚ).
Περιεχόμενο της πράξης σύστασης
Μια πλήρης πράξη περιλαμβάνει:
Ακριβή περιγραφή των ιδιοκτησιών:
- Όροφος, επιφάνεια, αριθμός δωματίων.
- Ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου (σε χιλιοστά).
Κανονισμό Πολυκατοικίας:
- Όροι χρήσης των κοινόχρηστων χώρων.
- Τρόπος κατανομής των κοινόχρηστων δαπανών.
- Κανόνες διοίκησης και συντήρησης.
Πίνακα Χιλιοστών:
- Ο αναλυτικός πίνακας που προσδιορίζει το μερίδιο κάθε ιδιοκτησίας στο σύνολο του ακινήτου.
Τροποποίηση υφιστάμενης σύστασης
Μια ήδη εγγεγραμμένη σύσταση μπορεί να τροποποιηθεί, ωστόσο η διαδικασία απαιτεί συνήθως τη συναίνεση του συνόλου των ιδιοκτητών, γεγονός που την καθιστά σύνθετη. Συνήθεις λόγοι τροποποίησης είναι η συνένωση ή ο διαχωρισμός διαμερισμάτων και η διόρθωση αποκλίσεων στις επιφάνειες.
Συχνά προβλήματα
Πολλές παλαιές πράξεις σύστασης δεν αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση του κτιρίου λόγω αυθαίρετων προσθηκών ή αλλαγών χρήσης. Τέτοιες αποκλίσεις μπορούν να αναστείλουν μια αγοραπωλησία ή να προκαλέσουν φορολογικές επιπλοκές. Ο προληπτικός έλεγχος από μηχανικό είναι απαραίτητος πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή.
Πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε
Στο γραφείο μας αναλαμβάνουμε τη σύνταξη κανονισμών, τη δημιουργία πινάκων χιλιοστών και την έκδοση όλων των τεχνικών εγγράφων που απαιτούνται. Σε συνεργασία με έμπειρους νομικούς, διασφαλίζουμε την ομαλή εξέλιξη της διαδικασίας. Επικοινωνήστε μαζί μας.
Σημείωση: Οι πληροφορίες βασίζονται στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο περί οριζόντιας ιδιοκτησίας (Απρίλιος 2026). Κάθε ακίνητο έχει τις δικές του ιδιαιτερότητες και απαιτεί εξειδικευμένη συμβουλή.